Immobilienrecht

– Fallbeschreibung

Anlässlich der Unterfertigung eines Mietvertrags bezahlte mein Mandant, der Mieter, an den Sohn des Vermieters und Beklagten eine – gemäß § 27 Abs 1 Z 5 MRG verbotene – Ablöse von ATS 100.000,00, welche vom Immobilienmakler gefordert wurde. Der Sohn des Beklagten trat als dessen Vertreter auf und wies auch ein dementsprechendes Schreiben vor. Ob der Sohn den Betrag von ATS 100.000,00 an seinen Vater (Vermieter) abgeliefert hat, war nicht erwiesen. Ebensowenig hat sich erwiesen, dass der Beklagte die Entgegennahme der Ablöse durch seinen Sohn genehmigt hat. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren auf Rückzahlung der Ablöse statt. Das Berufungsgericht kam zur Klagsabweisung, wobei es ohne Beweiswiederholung von den Feststellungen des Erstgerichts abging, und der Oberste Gerichtshof stellte das erstrichterliche Urteil wieder her.

– Fallbeschreibung

Meine Mandantin ist Wohnungseigentümerin eines Atriumhauses in einer Wohnhausanlage am Stadtrand von Wien gewesen, zu dem als Zubehör-Wohnungseigentum ein Garten gehörte. Die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte sind nicht in einem Gesamtgebäude integriert, sondern selbständig freistehend und werden durch Wege und Gärten voneinander getrennt. Ohne baubehördliche Bewilligung nahm meine Mandantin zwei Änderungen an ihrem Wohnungseigentumsobjekt vor, nämlich den Zubau eines Zimmers im Obergeschoß sowie eines neuen Gartenhauses mit Welleternitdach und Lichtkuppel anstelle eines alten Gartenhauses. Im Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) war nur noch strittig, ob das neue Gartenhaus eine zulässige Änderung darstellt. Im Vergleich zum alten, mit einem Giebeldach versehenen Gartenhaus überragte das neue die 1,80m Mauer zum Nachbarobjekt der Antragsgegnerin um 60cm. Im Bereich des Gartenhauses entstand so der Eindruck einer Grenzmauererhöhung. Es stand aber nicht fest, inwieweit damit objektiv eine Verschlechterung des Lichteinfalls verbunden ist. 

Das Erstgericht Bezirksgericht Donaustadt gab dem Antrag meiner Mandantin auf Genehmigung der Änderung des Gartenhauses nicht Folge. Das Landesgericht für ZRS Wien als Rekursgericht gab meinem Rekurs gegen die erstrichterliche Entscheidung nicht Folge, ließ aber den ordentlichen Revisionsrekurs an den OGH mit dem Hinweis zu, dass eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob Änderungen an Baulichkeiten, die in Gärten stünden, an denen Zubehör-Wohnungseigentum bestehe, unter § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 zu subsumieren seien. Der OGH gab meinem zulässigen Revisionsrekurs Folge und hob die Entscheidungen der Vorinstanzen mit der zusammenfassenden Begründung auf, dass die Änderung eines Objekts, welches sich auf einem im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Liegenschaftsteil befindet und folglich dem ausschließlichen Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers unterliegt, nicht nach Z 2, sondern (nur) nach Z 1 des § 16 Abs 2 WEG 2002 zu prüfen ist. Letztendlich wurde das neue Gartenhaus genehmigt.

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